Kentsel Dönüşüm Kanunu: %50+1 Salt Çoğunluk Uygulaması Neleri Değiştirdi?
Kentsel dönüşümde yeni %50+1 salt çoğunluk kuralının tüm yasal detayları, bina tahliye ve yıkım süreçlerinin nasıl kısaldığı ve azınlık hakları koruması.
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yapılan reformla, riskli binaların kentsel dönüşüm kararı kat maliklerinin arsa paylarının salt çoğunluğu (%50 + 1 oy oranı) ile alınır. Eski 2/3 çoğunluk şartı yürürlükten kalkmış olup; müteahhit seçimi, inşaat sözleşmesi onayı ve ruhsat süreçleri arsa payı çoğunluğuyla resmen kesinleşmektedir.
Önemli Noktalar & Çıkarımlar
- Eski 2/3 çoğunluk kuralı yerine arsa payı üzerinden %50+1 salt çoğunluk kuralı getirilmiştir.
- Karara katılmayan azınlık hisseleri, SPK onaylı değerleme raporu ile belirlenen rayiç bedelle öncelikle diğer maliklere açık artırmayla satılır.
- Tebligatlar bina kapısına asılma ve e-Devlet bildirimiyle yürürlüğe girer; 90 günlük yasal tahliye takvimi uygulanır.
- İstanbul Kadıköy, Bağdat Caddesi ve riskli yapı stoğu yüksek ilçelerde kentsel dönüşüm süreci 8-12 aydan 15 güne inmiştir.
Kentsel dönüşüm süreçlerinde en büyük engellerden biri olan kat malikleri arasındaki uzlaşmazlıklar, yeni yasal düzenlemelerle aşılmaya çalışılıyor. Geçmişte uygulanan ve mülk sahiplerinin 2/3 (üçte iki) çoğunluğunu arayan kural, tek bir ortağın dahi süreci aylarca durdurabilmesine yol açmaktaydı. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yürürlüğe konan %50+1 salt çoğunluk kuralı kentsel dönüşüm süreçlerinde tarihi bir dönüm noktası oldu.
%50+1 Çoğunluk Kuralı Nedir?
Yeni yasaya göre, riskli yapı statüsündeki binaların kentsel dönüşüm kararı, kat maliklerinin sahip oldukları arsa payları üzerinden hesaplanan salt çoğunluk (%50 + 1 oy oranı) ile alınabilmektedir. Bu karar; müteahhit seçimi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi onaylanması ve yeni yerleşim projelerinin onaylanması gibi temel adımları kapsamaktadır. Böylelikle karar süreçleri haftalar yerine günler içinde çözüme kavuşturulabilmektedir.
"Yeni salt çoğunluk kanunu, bireysel mülkiyet dirençlerinin deprem güvenliğinin önüne geçmesini engellemek ve deprem riskli konutların tahliyesini hızlandırmak amacıyla kurgulanmıştır."
Azınlık Hakları Nasıl Korunuyor?
Salt çoğunluğun aldığı karara katılmayan azınlık maliklerin hakları yasal güvence altındadır. Karara katılmayan kat maliklerinin arsa payları, SPK onaylı gayrimenkul değerleme uzmanları tarafından belirlenen rayiç bedel üzerinden, öncelikli olarak anlaşmaya varan diğer maliklere açık artırma usulüyle satılır. Diğer malikler payları satın almazsa, devlet bu payları kamulaştırarak rayiç bedelini malike ödemektedir. Bu sayede hiçbir hak sahibi maddi zarara uğratılmamaktadır.
Bina Tebligat ve Tahliye Süreçlerinde Yeni Dönem
Önceki kanunda tebligatların her bir hak sahibine elden ulaştırılması zorunluluğu aylarca süren gecikmelere neden oluyordu. Yeni düzenlemede tebligatlar kapıya asılmakta, e-Devlet üzerinden bildirilmekte ve muhtarlığa teslim edilmektedir. Tebligatın kapıya asılmasıyla birlikte 90 günlük yasal süre başlar. Bu süre sonunda tahliye edilmeyen binaların elektrik, su ve doğalgaz hizmetleri kesilerek kolluk kuvvetleri marifetiyle yasal boşaltım işlemleri hızla tamamlanır.
Sıkça Sorulan Sorular
Salt çoğunluk, bina kat maliklerinin kişi sayısı veya daire adedi üzerinden değil, tapu kütüğünde tescilli olan arsa paylarının toplam büyüklüğü (%50 + 1 oy oranı) üzerinden hesaplanır.
Hayır. Karara katılmayan kat maliklerinin arsa payları SPK lisanslı bağımsız değerleme uzmanlarınca belirlenen güncel rayiç bedel üzerinden satılır; satın alınmazsa Hazine tarafından kamulaştırılarak malike nakit ödenir.
Yeni kanuni düzenlemede tebligatın bina kapısına asılması, muhtarlık tescili ve e-Devlet bildirimiyle birlikte 90 günlük yasal tahliye süresi başlar. Bu süre sonunda binanın tahliyesi kolluk kuvvetlerince tamamlanır.